負債4000多億根本不算什麼！！！ - 王健林首談萬達資產

        萬達集團的話題一直備受關注，不管是萬達集團公子哥王思聰的個人生活還是萬達老總王健林或者萬達產業都時刻被網友關注著，前段時間，網上一直在傳萬達集團欠債4000多億元，所謂的首富其實就是“首負”，關於這一點，近日，在“萬達、融創、富力簽訂戰略合作協議”釋出會上，萬達集團董事長王健林當眾表示萬達確實有4000多億元的負債，但是這並不能對萬達集團構成任何威脅。

        王健林表示，萬達商業的資產在6000億元左右，淨資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。實際上，萬達商業披露的資料顯示，該公司2016年上半年的資產負債率為72.6%，與其他上市公司相比，這一數字已經處於危險線以內，但是房地產行業有其槓桿率較高的特殊性，因此萬達商業的負債率仍低於行業平均水平。行業人士進而指出，萬達商業拿地價格成就了該公司的低成本，但是快速擴張以及專案區位短板則掣肘發展，同時也影響著未來的回款及資金的流動性。

       王健林首先承認，萬達確實有四千多億元的負債，但是這一表述中，概念已經被搞錯。“四千多億元的負債是出現在萬達商業的財報上，並非整個萬達集團。”王健林進而指出，看企業的負債不僅要看負債，更要看資產。“如果資產和負債差不多，企業就有危險了，資產小於負債可能真的就有大問題了。”王建林以萬達商業舉例稱，最新財報資料顯示，萬達商業資產6000多億元，負債4000多億元，資產遠高於負債。淨資產方面，截至2016年6月30日，萬達商業的淨資產為1900億元，淨資產是剝離了所有負債、應收賬款後的資產總額，“在行業裡，淨資產可以達到這個水平的公司只有萬科和萬達。你的公司有兩千億的淨資產，這個公司還差嗎？”
        王健林解釋稱，房地產的負債與其他公司相比，有所不同。“房地產的預售，即房子的銷售收入也算負債。只有等到房子竣工，拿到竣工證才能轉化為收入。所以幾家大型房地產企業都會有一千多億元算到負債裡。網上的文章說萬達欠了銀行四千多億元貸款，其實四千多億元的負債是指預收房地產款、預備的儲備金等等，加上銀行貸款，合計下來的財務整體狀況。”

       實際上，這也是王健林對於萬達集團整體負債的首次迴應。此前，有相關行業人士質疑稱，截至2015年上半年末，萬達商業的信託貸款、委託貸款、海外貸款、債券、開發貸和經營貸，累計合計達4205億元。其中流動負債就高達2597億元，這讓萬達商業更多的靠抵押借款度日。而最新的數字是，萬達商業從H股退市前的最後一份半年報，即2016年上半年報告顯示，該公司的資產總值為6947億元，負債總額約為5047億元。按照資產負債率計算，2016年上半年萬達商業的資產負債率為72.6%，與2015年上半年持平。
       那麼，72.6%的資產負債率在房地產企業中處於何種水平？運營風險高還是低？對此，有不具名行業人士向北京商報記者介紹稱，對於企業來說資產負債率保持在50%比較合理，而一旦資產負債率超過70%則說明資產負債率由過高的危險，但是房地產行業確實例外，70%以上屬於較高風險，而萬達商業又剛剛超過了這個水平線，因此萬達商業的資產負債率不算在非常安全的範圍內，但也不算太高。該人士拿出另給出的一份資料顯示，截至2016年上半年，房地產行業資產負債率為79.72%，去年同期房地產行業資產負債率為78.85%。

       實際上，王健林上述舉例的萬科，也在處於較高的負債水平。根據萬科A的2016年半年報，該公司的負債率為80.6%。有證券分析師對此表示，從今年上半年情況看，貨幣流動性持續寬鬆，而整個市場缺乏可投的優質資產，地產行業成為吸收流動性的重要載體，因此也導致房企槓桿率的提升。未來房企將面臨的風險一方面是資產端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環境下居民槓桿利用水平較高，開發商未來回款將受流動性影響較大。
        截至2016年6月30日止六個月，萬達商業收入376.35億元，與2015年同期相比增長21.82%；淨利潤61.75億元，比2015年同期增長18.48%。萬達商業上半年收入主要來自投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大板塊，佔比分別為約21.58%、67.26%及7.05%。其中，來自投資物業租賃及物業管理的收入為81.23億元，比去年同期增長28.02%，而這一板塊更是萬達商業轉型的重中之重。

 
   在行業人士看來，從銷售型向持有型轉型的過程中，萬達商業的負債壓力未來並不會輕鬆。“不論是銷售還是持有，萬達商業最大的優勢在於拿地成本及高週轉，但是相對於低成本拿地，萬達商業的專案更多的偏向於三四線城市，區位能否支撐銷售成為影響回款的問題之一，另外持有型物業最大的問題在於投資回報期長，這更加影響資金的流動性。”上述不具名行業人士坦言。
       也有人表示，萬達商業光有一年330億的年租金和20%的增長率就足以說明萬達商業價值連城。如果2018年330億，每年增長20%，5年後的2023年，年租金保守也會達到800億，如果按照上市公司30倍市盈率計算，萬億市值一點也不誇張。萬達商業，真的未來可期。
所以各位吃瓜群眾就不要去擔心萬達集團的資產問題了，人家董事長都親自出面力證了，你還抓著人家的辮子不放就不好了。據王健林的介紹，即使萬達不在首富之位也依舊很富，至於萬達以後的發展會怎樣，讓我們拭目以待吧。